甲斐の不動産売却はお任せ！土地・中古住宅の売却時における契約不適合責任とは

不動産売却の際、売主として知っておきたいのが契約不適合責任についてです。以前は瑕疵担保責任と呼ばれており、2020年に改正されて契約不適合責任となりました。内容が少し変更されていますので、改めて契約不適合責任の詳細をチェックしておきましょう。

ここでは、甲斐市で不動産売却をお考えの方に向けて、契約不適合責任の詳細と注意点についてご紹介します。

不動産売却を行うにあたって、知っておきたいのが契約不適合責任についてです。

契約不適合責任は以前まで瑕疵担保責任と呼ばれていたもので、2020年4月の民法改正により、契約不適合責任に変更されました。

• 購入した物品や数量、不動産の品質が契約内容と適合しない
• 債務不履行の状態と判断される

以上のような場合に限り、売主が買主に対して負う責任です。

売主は、契約内容どおりの納品を行うために不動産の補填や修繕を行います。また、場合によっては損害賠償責任が発生する可能性もあります。

民法改正により瑕疵担保責任から変更になった点は、論点の違いです。以前までの瑕疵担保責任では、契約時に説明がなかった瑕疵に対して適用されます。

この場合、買主は隠れた瑕疵であるかどうかを立証する必要がある、賠償金の支払い命令がされても修繕は買主自身で行わなければならない、などの問題がありました。

一方契約不適合責任では、契約書に記載されている内容にもとづいた状態かどうか、が論点になるため、契約書に記載がない不具合については、その事実をもとに履行を求められるようになったのです。

要するに、瑕疵担保責任は隠れた瑕疵があるかどうかで責任が発生する一方で、契約不適合責任は契約書に記載されているかどうかで責任が発生することになるという違いがあります。

契約不適合責任では、客観的に瑕疵といえるかどうかが問題ではなく、不動産の品質や物品の種類・数量に対して、契約内容と合致しているかどうかが問題になるというわけです。

民法改正によって瑕疵担保責任が契約不適合責任と変わったことにより、注意するべき点があります。

契約不適合責任に適応している不動産会社を選ぶ

契約不適合責任は、2020年4月に制定された民法です。改正されてからまだ日が浅いため、不動産会社によっては十分に理解せず、知識が不足している場合があります。

不動産売却を進める際、契約不適合責任についてきちんと理解していない不動産会社だと、適切に売却契約書が作成できず、売主が買主から不当な請求を受けるおそれがあります。

契約不適合責任の知識を持ち、きちんと適応してくれる不動産会社を選びましょう。

契約不適合責任の通知期間を設定する

新民法では、契約不適合責任の通知期間の設定が必要です。

通知期間は、旧民法でいう瑕疵担保責任の責任期間です。買主は契約不適合を知ってから1年以内に契約解除や損害賠償の請求を行うことが定められていました。

しかし、契約不適合責任になった今では、不適合を知ってから1年以内に不適合の事実を通知するだけで、契約不適合責任の履行が求められるようになったのです。

ただし、契約不適合責任は任意規定であるため、買主が了承していれば自由に通知期間を決めることができます。買主が通知できる期間を制限していないと、売主は長期間にわたって責任を負うことになるため、きちんと通知期間を決めるようにしましょう。

瑕疵担保責任の期間は3ヶ月と定めているのが一般的だったため、契約不適合の通知期間も3ヶ月とされるのが通常です。

代金減額請求権の有無をチェックする

契約不適合責任では、買主に代金減額請求権が認められています。代金減額請求権は契約内容と不適合な点を確認した際、買主が追完請求したがそれを売主が履行しなかった場合に買主が請求できる権利です。ただ、個人が売主となる場合は、買主が契約の解除や損害賠償請求ができなくなるような契約内容にするのが一般的です。

売主が個人の場合は、代金減額請求権を設けられていないかどうか、チェックしましょう。

設備は契約不適合責任の対象外にする

中古住宅の場合、住宅設備には何らかの不具合・故障がある場合がほとんどです。設備にまで契約不適合責任が適用されると、取引が円滑に行われなくなるおそれがあります。

売主は設備の契約不適合責任がどのように決められているのか、売買契約書を確認しましょう。

また、設備についての契約不適合責任の免責に関する記載がない場合は、買主の了解を得て、設備の契約不適合責任を免責にしたほうが売主にとっては安心です。

物理的な瑕疵はインスペクションで把握する

インスペクションとは、建築士など住宅の専門家が劣化や不具合を調査し、欠陥の有無や修理時期などを検査するものです。

契約不適合責任に無過失責任は発生しないとされているため、売主もきちんと把握しておかないとトラブルにつながります。

まずはインスペクションを導入し、物理的瑕疵を確認しておきましょう。

きむら不動産では、甲斐市を中心に土地・中古住宅などの不動産売却に対応しております。不動産売却をするにあたり、売主としてどんなことを知っておく必要があるのか、どのような点に注意をしたらいいのか、自分自身ですべて把握するのは難しいものです。

甲斐市エリアの不動産を扱うきむら不動産では、土地や中古住宅の売却にあたり、納得して売却できるようにサポートさせていただきます。

甲斐市で土地や中古住宅などの不動産売却をご検討中なら、ぜひきむら不動産へご相談ください。

土地や中古住宅を売却する際、きちんと把握しておかないとトラブルになりかねないのが、契約不適合責任です。

契約不適合責任は売主として負うべき責任です。きちんと契約内容を把握していないと、負う必要がなかった責任まで問われてしまいます。

不動産売却の際は、きちんと契約不適合責任の仕組みを理解し、条件や契約内容には十分注意しましょう。

きむら不動産は、甲斐市や甲府市を中心に事業展開する地域密着型の不動産会社です。地域に根づいたネットワークを活かし、お客様に寄り添ったサービスを提供いたします。甲斐市で土地や中古住宅の売却をお考えの方は、ぜひきむら不動産をご利用ください。